El rescate de activos inmobiliarios, las entidades financieras ocultando el riesgo

Por Gurus el Octubre 26th, 2008

Ya hace días que queríamos comentar el “rescate de activos inmobiliarios” que de forma “silenciosa” están realizando las entidades financieras con un sólo objetivo, tapar el riesgo real y su morosidad traspasando estos “activos nocivos o tóxicos” o de dudoso cobro a sociedades propiedad de ellos mismos pero que no contabilizan en su balance, y como hasta ahora el Banco de España, quien debería estar garantizando la estabilidad y seguridad del sistema, está haciéndose el sueco, alargando y enquistando el problema inmobiliario para un periodo mucho más largo del que sería necesario.
Pongamos un fácil ejemplo, el Banco de Sabadell, este pasado viernes, durante la presentación de resultados del tercer trimestre del año, Jaume Guardiola, su Consejero Delegado, no tuvo ningún reparo en reconocer que sólo en el tercer trimestre habían adquirido cartera de activos inmobiliarios de clientes por valor de 200 millones de euros, totalizando ya 500 millones de euros en lo que llevan de año. Según Guardiola, los activos adquiridos son el 50% es suelo finalista, el 35% solares con licencia y el 15% restante residencial, comercial e industrial.
Y claro, nos surge la duda de quien es realmente el comprador de dichos activos, y nos encontramos que no son los bancos directamente quienes adquieren estos activos, sino que la adquisición se realiza a través de sociedades inmobiliarias 100% de su propiedad, las que financiadas por estos bancos negocian con los promotores y adquieren los activos (principalmente suelo) con un objetivo que nada tiene que ver con la rentabilidad, sino con la necesidad de rescatar sus prestamos antes de que las promotoras se vean abocadas a entrar en concurso, de esta forma consiguen evitar que los impagos de los créditos concedidos durante el boom inmobiliario les dispare la morosidad y se vean obligados a aumentar recursos propios para poder cubrir el alud de provisiones que provocaría el “write off” de estas deudas.

Pero no acaba aquí el problema, el Sr. Guardiola se queda tan tranquilo reconociendo que actualmente algunas tasaciones han sido incluso un 25% inferiores al momento en que el banco concedió el préstamo al cliente. Aquí aparecen varias dudas: 1.- ¿Si la tasación ya fue incorrecta en su momento, como puede ser que vuelvan a caer en la trampa de basarse en la tasación para fijar el valor del activo? 2.- Y lo más importante, ¿Quién es capaz de tasar algún activo si el mercado prácticamente no existe y no se producen operaciones? 3.- ¿No deberían estar fuera de dicho banco los señores responsables de riesgos o de la red comercial por haber concedido esos préstamos que están valorados hoy en día por debajo del nomial concedido en su momento?…
Este ejemplo del Banco de Sabadell es replicable al resto de entidades como ya comentamos hace unos días cuando “la Caixa” anunció que iba a rescatar activos inyectando 500 millones de euros en Servihabitat, o por ejemplo el Banco Santander que durante el primer semestre destinó 1.200 millones de euros a la adquisición de inmuebles, o el Banco Popular que adquirió activos por 300 millones de euros, o el Banesto que ha constituido una joint venture con Reyal Urbis.

La realidad es que se están realizando operaciones de “rescate” por precios cercanos al remanente del prestamo concedido con la intención de inyectar liquidez a las promotoras, evitar su caída en concurso, y si este es inevitable, anticiparse a éste para no tener que “compartir activos” con el resto de acreedores. Estas ayudas no nos engañemos no tienen por objetivo ayudar a las inmobiliarias, sino ocultar una situación complicada, y no olvidemos que comprar “gangas” teóricas no está exento de riesgo, y sólo saldrá bien si la empresa es viable. Si no, se exponen a que un juez decida que la venta por parte de la promotora ha ido en contra de los intereses de la masa de acreedores pudiendo anular y hacer retroceder la venta.
Resumiendo, que la situación no es nada transparente, y se hace necesario a voces que el Banco de España tome cartas en el asunto y actúe como corresponde, haciendo provisionar dichos riesgos a las entidades o aclarar lo que sucede, y sería bueno que no permita que “la congelación de los activos” no paralice durante años la limpieza del sistema y lo corrompa, esperando los bancos una futura revalorización de los activos que nadie sabe cuando será y que haga que tarde o temprano tengan que desprenderse de ellos de forma más o menos controlada ante una necesidad de capital, volviendo a inundar con stock el mercado.
Creo que toda esta situación la resume perfectamente un comentario que nos dejó Albert en un post hace unos días:
“Le lectura negativa no es tanto lo de enmascarar problemas, aunque esta claro que eso queda dentro de lo inevitable, sino en que es un parche que sirve solo para salir del paso y evitar males mayores. Es una solución que puede servir para 2008 y 2009 y limitada a ir dando salida a proyectos en curso.

La solución a medio -largo plazo no puede venir por ahí: El mercado debe actuar, los precios deben bajar, ciertas empresas mal gestionadas y endeudadas deberán cerrar o ser vendidas a precio de derribo. Las entidades financieras deberán sanear su cartera de riesgos, y ya veremos cuando y quien invierte de nuevo, cuando y quién abre de nuevo el grifo crediticio, cosa necesaria para que la economía vuelva a funcionar.”
Lo que mucho nos tememos es que directa o indirectamente estos activos inmobiliarios “dudosos” los acabaremos pagando entre todos los contribuyentes, y a diferencia de Estados Unidos en España se realizará su “rescate” sin luces ni taquígrafos. De momento aquí sólo hay palabras, anuncios, y ninguna letra pequeña, con lo que todo puede ser…